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农村建房纠纷的是与非

哥哥在“官走道”垒墙 弟弟诉“开门”通行获支持 徐老汉儿子三人的宅基地及地上房产相邻,以“西房中线”为界,宅基地间有“官走道”和“官门道”。1994年,徐老汉主持分家,约定将老房西…

哥哥在“官走道”垒墙 弟弟诉“开门”通行获支持

徐老汉儿子三人的宅基地及地上房产相邻,以“西房中线”为界,宅基地间有“官走道”和“官门道”。1994年,徐老汉主持分家,约定将老房西头南房三间归小儿子徐某江,老房西头西房两间半归大儿子徐某海。2016年至2018年,徐某江和徐某海分别从堂兄弟处通过赠与或购买方式获得自家邻近宅基地及老宅。2016年哥哥徐某海翻建房屋,在“官走道”西头垒上木头墙,墙上开一门,2019年,徐某海在该处垒上砖墙。弟弟徐某江认为徐某海的垒墙行为影响其通行,遂诉至法院,要求徐某海在“官走道”垒墙上开门,让其正常通行,并给其一把大门钥匙。

法院审理后认为,徐某江、徐某海系兄弟,各袭祖产,形成了相邻关系。后又各自通过买卖、接受赠与等方式获得了相邻区域内的宅基地及地上房屋,彼此生产、生活间的密切关系进一步提升。徐某海对宅基地上房屋进行了翻建,但并不意味着“官走道”可归入自家宅基地范围之内,无须再保障徐某江通行的权利。另外,根据双方当事人的陈述及证人证言,从“官走道”“官门道”处通行是涉案几处宅基地上生活的人的通行习惯。现徐某海将“官走道”西侧用砖墙封住,使徐某江无法再通过“官走道”“官门道”通行,侵犯了徐某江的通行权,因此对于徐某江要求徐某海在该处砖墙上开门,法院予以支持。最终,法院判决被告徐某海在“官走道”垒墙处开门,并将“官门道”处大门钥匙提供给原告徐某江。

翻建影响邻居采光 判赔日照损失5万元

赵某与刘某是邻居,赵某居北,刘某居南。赵某院落内为平房,房屋建成于2004年。刘某于2020年4月将院内原有平房翻建为二层楼房。赵某认为刘某翻建房屋后,其家中无法正常采光、通风,遂诉至法院,要求刘某拆除院内新建楼房并赔偿损失10万元。

刘某辩称,其翻建房屋取得了村委会和镇政府的同意,没有超出宅基地面积,且为了避免影响赵某家采光,新房地基向南侧移了1米多。

案件审理过程中,赵某申请对其房屋的日照进行鉴定。鉴定意见为刘某房屋改建后,对赵某房屋南立面和西立面各窗的日照时数均有影响。

法院审理后认为,建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。本案中,赵某房屋建设在前,刘某翻建房屋时应该考虑到对赵某房屋日照所造成的影响。根据鉴定意见,刘某所建的二层楼房确实对赵某的房屋日照产生了不利影响,但考虑到双方宅基地的实际情况(东西长、南北短),刘某建设房屋未超出自家宅基地范围,符合农村建房要求,且未被认定为违章建筑,也在建房时考虑了赵某家采光、日照问题,赵某也未提交证据证明其在刘某建设房屋时提出过异议,现赵某因为影响其日照,要求刘某拆除楼房,有失公平。根据现场勘验情况及鉴定意见,刘某建设的楼房确实严重影响了赵某的日照,赵某主张赔偿损失的诉讼请求,法院予以支持。最终,法院判决刘某赔偿赵某房屋日照损失5万元。

对房屋质量及项目存争议 法院判决结清余款

葛某与陈某于工程施工中相识。2019年5月,陈某找到葛某,协商由葛某组织工人,承包建设陈某的一间二层房屋。双方口头议定葛某包工包料承建房屋,承包费为1400元每平方米。后续葛某未制作设计图纸。2019年8月,双方补签建筑施工合同。其间因付款问题双方产生争议,葛某撤走工人十余天。后陈某续付部分工程款项,葛某继续施工。2019年11月,陈某入住房屋。施工过程中,陈某共计给付葛某工程款62万元。葛某主张陈某欠付工程款,故诉至法院。

陈某辩称,房屋存在质量问题,且部分工程不是葛某实际施工,于是提起反诉要求扣除葛某相应工程款,并给付修复费用。

法院审理后认为,葛某与陈某签订的建筑施工合同系双方真实意思表示,合法有效。双方均应依约履行合同义务。对于施工合同约定的断桥铝门窗工程,陈某提供了与案外人签订的施工合同证明该工程不是葛某实际施工,葛某未提供实际施工证据,故从总工程款中扣除该部分金额。对于葛某主张的施工合同外的增项,按照建房施工惯例应当进行的,不认为是增项;按照施工惯例不应当进行的,认为是增项。对于房屋质量及修复费用,经鉴定房屋确存在质量问题,葛某作为具有专业知识的施工人应当承担部分修复费用。最终,法院判决陈某给付葛某工程款8万余元,葛某赔偿陈某工程修复费用4万余元。

观察思考

  农村建房要加强风险防范意识和维权意识

昌平区法院经调研发现,涉农村建房纠纷案件呈现四大特点:一是农村建房合同类案件占七成。施工合同纠纷、确认合同效力纠纷是涉农村建房纠纷的主要类型。二是建房成为农村相邻纠纷主要诱因。超出宅基地面积、占用他人滴水以及因通风、采光等引发的邻里纠纷较为常见。三是施工人多为无资质的个人从业者。“包工头”“施工队”等要价低廉、施工成本低,成为农村建房者的首选。四是当事人矛盾激烈化解难。纠纷多发于亲朋邻里之间,矛盾积怨较深。且部分村民在涉及工程质量问题时不愿鉴定,导致案件审理难度增大。

村民在建房前未履行审批手续、建房过程中缺乏合同意识、证据意识是涉农村建房纠纷高发的主要原因。村民不重视书面合同签订,对于工程质量标准、施工材料、价款结算等问题约定概括。此外,农村建房的审批、建造等并无统一、明确的法律规定,监管缺失致使纠纷频发。

农村建房过程中,施工价格、工程质量是村民最关心的问题,往往也最容易产生争议。对此,法官提示,应选择具备安全施工资质且信誉良好的施工人,签订书面合同,明确农村建房的施工范围、工期、质量标准、支付方式等内容。必要时,在合同中对农村建房施工的转包、分包等事项作出限制性约定。建房时要有风险防范意识和维权意识,可以书面字据、现场拍照、录音录像等方式留存和固定房屋建设施工量、建筑材料等证据,以维护自身合法权益。

在农村建房纠纷中,相邻关系问题已成为新的关注焦点。一旦处理不当,极易影响邻里和谐。法官呼吁,村民要规范施工,尽到必要的注意义务,在采光、排水等涉及相邻不动产权利人权益的事项上,遵循与四邻达成的有效约定。对其他建房未尽事项,亦应注意损害防免,在团结互助、尊重历史、公平合理的基础上作出妥善安排。同时,要严格履行规划及建造审批手续,杜绝未经审批建房、先建房后审批等违法行为。

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